盤活“沉睡”國有資產(chǎn)
這一棟棟破舊的房屋和這一片正在加緊修建的現(xiàn)代化樓房，其實(shí)是同一片區(qū)域在不同時(shí)期的影像資料，屬于原海南省水產(chǎn)供銷公司職工居住區(qū)。本周《深度調(diào)查》，我們就將通過透視這一區(qū)域的變遷，深度剖析國有資產(chǎn)項(xiàng)目的盤活改造經(jīng)驗(yàn)，為更多國有企業(yè)發(fā)展創(chuàng)新路徑探明方向。
01
原海南省水產(chǎn)供銷公司停產(chǎn)
危房漏水職工陷入困境
原海南省水產(chǎn)供銷公司職工 吳少珊：我從小小就這里，1958年生在水產(chǎn)公司，父親就告訴我們以后有什么（困難）找組織。
原海南省水產(chǎn)供銷公司職工吳少珊，看著新樓房正一步步建好，吳少珊感慨萬千。吳少珊的父親吳德波參與過解放海南島等多個(gè)戰(zhàn)役，70多年前，也就是1953年，吳德波轉(zhuǎn)業(yè)進(jìn)入海南省水產(chǎn)供銷公司負(fù)責(zé)全面經(jīng)營，那時(shí)的水產(chǎn)供銷公司一度成為當(dāng)?shù)氐凝堫^企業(yè)。在吳德波離休后，吳少珊接過父親手中的接力棒，成為公司的一員?？珊髞碓谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型過程中，水產(chǎn)供銷公司無法適應(yīng)時(shí)代發(fā)展，1995年全面停業(yè)停產(chǎn)。
原海南省水產(chǎn)供銷公司職工 吳少珊：95年就沒有工資發(fā)了，我們留在公司的幾個(gè)人，每個(gè)月就200塊錢。
那時(shí)大部分職工的年齡都已經(jīng)快40歲，外出就業(yè)十分艱難，吳少珊一家也僅靠丈夫外出打零工維持生計(jì)。由于經(jīng)濟(jì)困難，125戶原職工長(zhǎng)期居住在原海南省水產(chǎn)供銷公司的單位公房里，這些房屋大多建造于上世紀(jì)50年代，建造工藝落后，到2000年，房屋外墻已老化破損嚴(yán)重，一些房屋被鑒定為c級(jí)或者d級(jí)危房，加上毗鄰海甸溪，碰上暴雨或者臺(tái)風(fēng)天氣，還會(huì)出現(xiàn)海水倒灌，水淹房屋的情況。
原海南省水產(chǎn)供銷公司職工 吳少珊：我們也希望趕快改造，小孩也大了，我們一家人三四十平方，小孩的床上都是拿盆來接水的，都是漏水這樣的。
?？谑忻捞m區(qū)人民街道辦事處 副主任 許凱威：一到臺(tái)風(fēng)季，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)包括我們街道辦都是提心吊膽，街道都會(huì)出動(dòng)大量的工作人員去對(duì)人員進(jìn)行轉(zhuǎn)移。
02
盤活原水產(chǎn)供銷公司：
多家企業(yè)嘗試項(xiàng)目開發(fā)卻失敗
房屋的居住安全問題很快引起各級(jí)職能部門的重視，幫助300多戶職工集資蓋房和進(jìn)行了異地安置，而剩下的125戶原地安置意愿強(qiáng)烈的職工，如何妥善解決住房問題成了一道難題。2008年，海口市城市發(fā)展有限公司嘗試進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置，但推進(jìn)困難，中途停止。之后，多家民營企業(yè)，甚至還有央企試圖參與投資改造，但同樣以失敗告終。
原海南省水產(chǎn)供銷公司 職工 陳國強(qiáng)：經(jīng)過我接觸的就有六七家左右，一個(gè)是價(jià)格談不攏，第二個(gè)可能是跟職工之間沒有達(dá)成協(xié)議。
原海南省水產(chǎn)供銷公司完成了時(shí)代給予的使命，遺留下來的問題理應(yīng)得到妥善解決。然而多家企業(yè)嘗試投資改造卻遭遇失敗，回看其中的原因，資金短缺、土地變性、原職工需求難滿足是最主要的難關(guān)。為了啃下這些“硬骨頭”，2021年，海南省國資委改革組建了一家以“保障功能類住房開發(fā)建設(shè)”為核心主業(yè)的公司——海南省金城安居投資集團(tuán)有限公司，向原省水產(chǎn)供銷公司等“老大難”問題亮劍。
03
省金城安居集團(tuán)再啟項(xiàng)目
創(chuàng)新“利劍”迎戰(zhàn)兩大“攔路虎”
在接管原省水產(chǎn)供銷公司前，省金城安居集團(tuán)正處于“白手起家”的再創(chuàng)業(yè)期，資產(chǎn)、資金、人才全線吃緊，在此情況下，還要處理此前金甸項(xiàng)目遺留的三大債務(wù)——前期?？谑谐前l(fā)公司有投資開發(fā)，要求補(bǔ)償6300萬；原省水產(chǎn)供銷公司改制過程中拖欠職工工資和社保，合計(jì)近千萬元；還有此前為發(fā)放留守人員工資對(duì)外借款的847萬元。要投資繼續(xù)開發(fā)，又要清還近億元的債務(wù)，巨大的資金缺口是第一個(gè)需要邁過的坎。
海南省金城安居投資集團(tuán)黨委書記 董事長(zhǎng) 吳祿：我們通過股權(quán)運(yùn)作，抱團(tuán)發(fā)展的理念，整合注到海南金城公司控制來開發(fā)盤活這些土地。
困境一：資金缺口
創(chuàng)新破解方式：抱團(tuán)發(fā)展 股權(quán)置換
省金城安居集團(tuán)主動(dòng)作為，通過采取與原海南省水產(chǎn)供銷公司股東單位海南華盈公司抱團(tuán)發(fā)展模式，也就是海南華盈公司置換省金城安居集團(tuán)少部分股權(quán)方式，將原海南省水產(chǎn)供銷公司整建制有償劃轉(zhuǎn)注入省金城安居集團(tuán)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，做大資產(chǎn)，從而解決了前期資金問題。資金要素解決了，可建設(shè)保障功能類住房的道路仍走不通。原來，這片區(qū)域土地大都屬于劃撥倉儲(chǔ)用地，想要建設(shè)住宅，需要進(jìn)行土地變性。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)還有一塊產(chǎn)權(quán)歸屬于?？谑忻捞m區(qū)房屋租賃管理所的插花地，項(xiàng)目開發(fā)同樣需要解決這部分的土地變性和盤活問題。兩大土地難題究竟該如何破解？省金城安居集團(tuán)經(jīng)過與各級(jí)職能部門和屬地政府溝通，最終在政策中，找到突破口。
?？谑忻捞m區(qū) 區(qū)長(zhǎng) 吳升嬌：劃撥（倉儲(chǔ)用地）怎么變成住宅用地，?？谑袕?022年就出臺(tái)了城市更新相應(yīng)的政策。
困境二：土地變性
創(chuàng)新破解方式：利用政策 盤活土地
多方研判，綜合利用了國務(wù)院自然資源部、國務(wù)院國資委關(guān)于盤活利用土地的相關(guān)文件，以及我省關(guān)于城市更新的相關(guān)政策，最終破解了國有劃撥土地變性問題，實(shí)現(xiàn)了沉睡土地的盤活利用。解決了兩大后顧之憂，項(xiàng)目準(zhǔn)備開始投建，可在進(jìn)駐過程中，卻有狀況發(fā)生。
海南省金城安居投資集團(tuán)黨委書記 董事長(zhǎng) 吳祿：一下子不到兩個(gè)小時(shí)來了將近100個(gè)人，圍著水泄不通，從早上圍到兩點(diǎn)鐘 出不去。
04
職工送“花生種子”提訴求
面對(duì)面溝通終打消顧慮
按理說，省金城安居集團(tuán)破解兩大難題，順利進(jìn)駐，這也是居民一直期盼的，為何反而會(huì)出現(xiàn)圍堵情況呢？細(xì)細(xì)溝通之后，原因讓人哭笑不得。
原海南省水產(chǎn)供銷公司職工 林斯遠(yuǎn)：搞不起來，好多年，這個(gè)說那個(gè)說，以前那樣說后來也沒搞起來。
原海南省水產(chǎn)供銷公司職工 陸美蓮：每次來我們也希望趕緊拆了搞過來了，職工也是夢(mèng)想能住上一個(gè)好房子。
海南省金城安居投資集團(tuán)黨委書記 董事長(zhǎng) 吳祿：有一位老職工他從家里拿出一包本地的老花生，他說這花生是種子，希望你說的話要兌現(xiàn)， 跟花生一樣落地長(zhǎng)出花生來。
原來，這些年來多家企業(yè)的嘗試盤活，讓原125戶職工安居的希望一次次被喚起，又一次次落空。這一次看到省金城安居集團(tuán)突破兩大難關(guān)，職工不想希望再次破滅，就采取了這種方式，提出自己的訴求。為了打消職工顧慮，省金城安居集團(tuán)強(qiáng)化黨建引領(lǐng)，采取“面對(duì)面 書記有約”的形式到每一戶居民家中了解居民需求，這其中，兩大問題最為迫切。
原海南省水產(chǎn)供銷公司職工 陸美蓮：在那里好像就是根在那里，就想回遷也按照原來的地方回遷我們。
原海南省水產(chǎn)供銷公司職工：我們真的也沒錢，要是有錢不懂來這里買這些嗎。
05
職工兩大訴求難平衡
項(xiàng)目巧用政策尋突破
總結(jié)而言，原職工一方面要原址安置，另一方面要求安置房的價(jià)格貼合他們的經(jīng)濟(jì)能力，如何平衡企業(yè)效益和社會(huì)效益？這一次，省金城安居集團(tuán)以及各級(jí)主管部門再一次從政策中尋找解決問題的鑰匙。
海南省金城安居投資集團(tuán)黨委書記 董事長(zhǎng) 吳祿：我們采取借道超車的方式，怎么借呢，借海南自貿(mào)港東風(fēng)的政策，借安居房的政策，所以我們就創(chuàng)新了一個(gè)安置加安居的開發(fā)模式。
06
創(chuàng)新模式喚醒沉睡“土地”
惠民項(xiàng)目即將“開花結(jié)果”
通過綜合研判，省金城安居集團(tuán)利用我省安居房相關(guān)政策，創(chuàng)新提出“安居房+安置房”的開發(fā)模式，強(qiáng)化產(chǎn)品組合設(shè)計(jì)，平衡項(xiàng)目開發(fā)成本，解決了125戶職工原地安置問題和國有“沉睡”土地價(jià)值再創(chuàng)造，同時(shí)還可為社會(huì)提供310套安居住房和高品質(zhì)的商業(yè)配套產(chǎn)品。得益于這種創(chuàng)新發(fā)展模式，原水產(chǎn)供銷公司職工被拖欠多年的工資、醫(yī)保、公積金等歷史遺留問題也一并得到解決。至此，金城·金甸水岸城市更新項(xiàng)目于2022年底正式啟動(dòng)，眼下樓房建設(shè)已經(jīng)接近封頂。
原海南省水產(chǎn)供銷公司職工 林斯遠(yuǎn)：說了給他（花生希望）他搞起來，現(xiàn)在結(jié)果搞好了，真的感謝你，沒有你們都搞不好。
現(xiàn)在，金甸項(xiàng)目如同職工們種下的花生一般，即將開花結(jié)果。林斯遠(yuǎn)、陸美蓮等職工選擇在項(xiàng)目隔壁小區(qū)租房居住，他們想親眼看見未來的房子一步步完工。陸美蓮說，她現(xiàn)在最大的心愿，就是在明年春節(jié)能夠搬進(jìn)新家。
民生難題得以解決，沉睡資產(chǎn)重新盤活，靠的是三大創(chuàng)新模式。通過抱團(tuán)發(fā)展股權(quán)合作，破解資金難題。綜合利用政策，破解土地變性難題。創(chuàng)新探索“安置房加安居房”開發(fā)模式，解決居民需求。（上板子）強(qiáng)化黨建引領(lǐng)，推進(jìn)制度創(chuàng)新，海南省金城安居投資集團(tuán)僅用兩年多時(shí)間，集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模從初期的3.49億元壯大到目前的54.5億元，增長(zhǎng)近16倍。那么，這些有益的經(jīng)驗(yàn)?zāi)芊駨?fù)制到更多的國資國企項(xiàng)目中，從而推動(dòng)我省國有企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展呢？
07
創(chuàng)新模式因地制宜
多個(gè)項(xiàng)目初見成效
?？谑泻＿\(yùn)小區(qū)是原海南省海運(yùn)集團(tuán)的職工宿舍小區(qū)，大部分房子建于上世紀(jì)七八十年代，老舊破損，居民改造意愿強(qiáng)烈。省金城安居集團(tuán)試圖采取國資國企抱團(tuán)發(fā)展的方式推進(jìn)，但由于其占地面積達(dá)82畝，涉及1300多戶，統(tǒng)一改造資金高達(dá)30億元，資金需求遠(yuǎn)超一般項(xiàng)目。
?？诤＿\(yùn)片區(qū)城市更新項(xiàng)目 負(fù)責(zé)人 王家軍：準(zhǔn)備做一點(diǎn)創(chuàng)新的是引進(jìn)大型開發(fā)商，和我們共同運(yùn)作，再用項(xiàng)目進(jìn)行融資的時(shí)候，就可以解決項(xiàng)目融資投資資金需求缺口的問題。
原海南省化肥廠在改造過程也面臨難題。這里分為生活區(qū)和生產(chǎn)區(qū)，土地性質(zhì)一邊為住宅用地，一邊為工業(yè)用地，還有一些零碎閑散土地，統(tǒng)一開發(fā)難度較大。項(xiàng)目開發(fā)中參考海南金甸模式，通過抱團(tuán)發(fā)展收購股權(quán)的模式解決資金難題，但在解決土地變性問題上也有獨(dú)特的創(chuàng)新舉措。
海南金秀安居置業(yè)有限公司黨支部副書記 莫翠校：為了盤活資產(chǎn)，海南化肥廠進(jìn)行了分立，分成海南金秀和海南金邦，廠房工業(yè)用地這塊變現(xiàn)成安居房項(xiàng)目用地。
創(chuàng)新措施也需要強(qiáng)力的執(zhí)行。海南金潤(rùn)城市更新項(xiàng)目通過抱團(tuán)發(fā)展模式，盤活了?？跂|方洋糧庫土地，準(zhǔn)備進(jìn)行城市更新建設(shè)，可由于該區(qū)域內(nèi)96戶房屋進(jìn)行過房改，想要進(jìn)行拆遷安置，就需要96戶居民全部同意，如何解決居民需求，是一大難點(diǎn)。
海南金潤(rùn)紅置業(yè)有限公司 常務(wù)副總經(jīng)理 王江文：不會(huì)一味追求高利潤(rùn)， 會(huì)在合適的利潤(rùn)基礎(chǔ)下，會(huì)對(duì)他們的安置都會(huì)有一定的考慮。
08
省國資委多措并舉
破解國有企業(yè)“小散弱”
同時(shí)，為破解我省國有企業(yè)“小散弱”問題，海南省國資委也多措并舉，通過金甸項(xiàng)目的示范引領(lǐng)作用，引導(dǎo)和推動(dòng)國有資本向優(yōu)質(zhì)企業(yè)和優(yōu)選行業(yè)集中，樹立“國資一盤棋”理念，從制度上突破國有企業(yè)發(fā)展瓶頸。
海南省國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì) 主任 馬詠華：我們同時(shí)在做的項(xiàng)目將近10來個(gè)，我們正在做下一步的謀劃，首先要明確不同的企業(yè)主責(zé)主業(yè)，動(dòng)員這些企業(yè)按照市場(chǎng)化的方式，把這些閑置的存量土地資源集中到具有安居房開發(fā)資質(zhì)主體責(zé)任的單位，形成一個(gè)集聚的效應(yīng)，然后用專業(yè)的企業(yè)，專業(yè)的人做專業(yè)的事。
推動(dòng)國有企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，也可以借鑒其他地區(qū)探索經(jīng)驗(yàn)。比如四川廣元市昭化區(qū)實(shí)行資產(chǎn)重組：整合16家國有企業(yè)和股權(quán)，組建全區(qū)唯一國有投資集團(tuán)有限公司，避免主營業(yè)務(wù)交叉和無序競(jìng)爭(zhēng)。實(shí)行資源重整。對(duì)全區(qū)閑置資產(chǎn)、資源資產(chǎn)、商鋪等經(jīng)營性優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行整合，統(tǒng)一開發(fā)，做大做強(qiáng)特色產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，深圳、廣州、珠海等地組建國有資本運(yùn)營公司，以“國有資本運(yùn)營公司—國資委”的前后臺(tái)組合，打造“資源資產(chǎn)化—資產(chǎn)資本化—資本證券化”的資本運(yùn)營體系。
【深度評(píng)1】盤活“沉睡”國有資產(chǎn) 有“魚”還需擅“漁”
【主持人】政策，是鏈接政府和市場(chǎng)的紐帶，如何用好用活自貿(mào)港利好政策，對(duì)國有企業(yè)發(fā)展乃至地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。這一點(diǎn)上，海南金甸項(xiàng)目給出了一個(gè)范本。省金城安居集團(tuán)在項(xiàng)目推進(jìn)過程中，一共有兩處地方用活了政策：一處是將國家關(guān)于盤活利用土地的相關(guān)文件，與我省關(guān)于城市更新的相關(guān)政策進(jìn)行巧妙的結(jié)合利用，破解了土地變性難題。另一處則是在解決居民安置問題上，利用我省安居房相關(guān)政策，創(chuàng)新提出“安居房+安置房”開發(fā)模式。兩處地方共涉及近十條法規(guī)政策，也正因?yàn)槭熘?、活用政策，才奠定了?xiàng)目推進(jìn)的法律基石。所以，在政策制定、執(zhí)行、宣傳、使用上，要保障企業(yè)的參與度和積極性，打通政策落地全鏈條。
【深度評(píng)2】助力國有企業(yè)“大優(yōu)強(qiáng)” 不竭創(chuàng)新是核心驅(qū)動(dòng)力
【主持人】創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展壯大、提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的決定性力量。有了創(chuàng)新，海南金甸項(xiàng)目才能攻堅(jiān)克難，順利推進(jìn)。我們也看到，省金城安居集團(tuán)在其他項(xiàng)目復(fù)制金甸項(xiàng)目的創(chuàng)新模式過程中，并沒有全盤照搬，一些新的問題需要有新的解決思路。從這點(diǎn)上來說，創(chuàng)新永遠(yuǎn)是進(jìn)行時(shí)。國有企業(yè)應(yīng)圍繞行業(yè)和企業(yè)創(chuàng)新短板，聚焦具有決定性、前瞻性的重大關(guān)鍵技術(shù)進(jìn)行研發(fā)；還可以與國內(nèi)外知名高校形成“產(chǎn)學(xué)研用”技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟，打造涵蓋技術(shù)、人才、市場(chǎng)和管理全鏈條的一體化創(chuàng)新模式，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新鏈與產(chǎn)業(yè)鏈有效銜接。這樣，國有企業(yè)發(fā)展才能真正擺脫“小散弱”，走向“大優(yōu)強(qiáng)”。